IV - ORTAK YERLER:
Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı
yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar,(Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./2.mad) taşıyıcı
sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin
parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve
tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler,
sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı
daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel
kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına
mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar,
kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları,
sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp
kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo
ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet
merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma
veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer)
konusuna girer.
Açıklamalar:
Kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kuruluşu sırasında yapılan sözleşmeden bahsetmektedir. Ortak yerlerin nereleri olduğu bu sözleşme ile belirlenebilir. Bu maddeye göre, sözleşme ile belirtilmiş olsun olmasın a, b ve c bentlerinde sayılan bazı yerler ve şeyler her halükarda ortak yerlerdendir. Bu yerler ile ilgili aksine sözleşme yapılamaz. Sözleşme ile ortak yer olmaktan çıkartılamaz.
Sözleşme ile kat malikleri başlı başına kullanmaya elverişli olan daire, garaj, depo vb. yerleri de ortak yer olarak kararlaştırabilir. Ancak ortak yerler yetkili mercilerce onaylı plan ve projede gösterilmiş olmalıdır. Ortak yerler onaylı projede gösterilmesine rağmen sözleşmede belirtilmemiş ise anlaşmazlık durumunda proje esas alınır.
Maddede sayılmasa bile teknolojik gelişime bağlı olarak gündelik hayatımıza girmiş olan bilgisayar ağları ve doğal gaz tesisleri gibi şeyler de bu anlamdadır.
Genel ilke olarak ortak yerler üzerinde tasarruf tüm bağımsız bölüm sahiplerinin oybirliğini gerektirir.
Onaylı projede bağımsız bölüm veya eklenti olarak görülmeyen yerler ortak
yerlerdendir.
Kat maliklerinin ortak yerleri kat mülkiyeti kanunu
madde 16 uyarınca kullanmaları devamlı olmamalıdır. Ancak
19. madde uyarınca devamlılık arz eden tesis yapımı
mümkündür. Ortak yerlerde değişiklik yapılabilmesini içeren emredici
madde 19 ve madde 44
hükümlerinin bertaraf edilmesi yönetim planı ile mümkün değildir. Böyle bir
yönetim planı hükmünün kat maliklerini bağlayıcılığı yoktur.
Ortak yerlerde değişikliğe rıza yazılı olmalıdır. Tanık dinlenemez. (Madde
19)
Ortak yerlerin kullanım şekli mimari proje veya yönetim planı ile
belirlenir. Ortak yerlerin bunun dışında kullanımı madde
42'deki koşulların oluşması ile mümkündür.
Arsa boşluğunun otopark olarak kullanılması: Bahçe olarak kullanılan
ancak mimari projede ve yönetim planında bahçe olarak tahsis edildiği
hakkında hiç bir kayıt olmayan alanın otoparka çevrilmesi için
madde 42 gereğince kat maliklerinin sayı ve arsa
çoğunluğu ile karar alınabilir. Ancak otopark olarak kullanılabilmesi ona
yakın bağımsız bölüm sahiplerini rahatsız etmemesi koşuluyla olabilir.
Bağımsız bölümün sınırları içerisindeki su boruları ortak tesisat değildir.
Arızanın giderilmesinden bağımsız bölüm maliki sorumludur.
Ortak merdivenden açılan kapısı olmasa sadece çekme katın içinden çıkılıyor
olsa bile genel teras ortak yerlerdendir. Ancak çekme kat önündeki terasın
kullanım hakkı, çekme kat malikine aittir. Bu şekilde kullanım hakkının o
bağımsız bölüm sahibine bırakılması bir gereklilik olduğu gibi diğer
bağımsız bölümleri kat mülkiyetinin doğurduğu haklarla bağdaşmayacak
nitelikte bir yükümlülükle de kayıtlı kılmamaktadır. Ancak diğer kat
maliklerinin de belli ölçülerde terastan faydalanmaları gerekir. Terasın
kullanılmasının tahsis edildiği bağımsız bölüm malikinin buna müsaade
zorunluluğu vardır.
Ortak yer olan terasa yapılan odanın mimari projeye aykırı olması nedeniyle
yıktırılması gerekir.
Güneş enerjisi kullanımı: Terasa güneş enerjisi kurulması, bunun ana
yapıya ve bağımsız bölümlere zarar vermemesi, olabilecek zararları
engellemek için gerekli önlemelerin alınmış olması, kapladığı alanın malikin
arsa payını aşmaması, tüm kat malikleri için yeterli alan bulunması, diğer
kat maliklerince de güneş enerjisi kurulması durumunda yapı statiğinin zarar
görmeyecek olması ve bağımsız bölümlerden bir bölümünün görüşünü
engellememesi koşullarına bağlıdır.
Teras ve bahçede yönetim planı ile bir yada birkaç bölüm lehine özel
kullanma hakkı tanınması: Kat mülkiyeti kanunu 16.
maddesi gereği ortaklaşa alacakları kararla, ortak yerlerdeki bu hakları
üzerinde kısıtlayıcı tasarruflarda bulunabilirler. Kat mülkiyeti kanununu
45. maddesi kat maliklerinin oybirliği ile karar
vermesi ile ana taşınmazı bir hakla kayıtlayabileceğini belirtmektedir. Her
ne kadar aynı kanunun 5. maddesinin 4. fıkrasında kat
irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan
irtifaklar kurulamayacağı kuralı var ise de, bahçe üzerinde kurulan irtifak
hakkının, kat irtifakı ile bağdaşmadığı söylenemez. Çünkü, tek çıkışın
bulunması, başka bir şekilde ulaşma imkanı olmaması hallerinde teras ve
bahçede yönetim planı ile dahi bir yada bir kaç bağımsız bölüm lehine
kullanma hakkı tanınabilir. Teras çekme kat maliki tarafından kullanılmakta
bile olsa ortak yerlerden olup teras kaplamasının hasara uğraması konusunda
çekme kat malikinin herhangi bir kusuru tespit edilmedikçe hasar tüm kat
maliklerinin sorumluluğu altındadır.
Çatı kullanımı: Çatı arası ana yapının koruyucu tabakası olduğundan,
su deposu konularak veya başka bir biçimde özel amaç için kullanılamaz. Çatı
arasının asıl işlevi yapıyı kötü iklim koşullarından korumak olup, bu
işlevine engel olacak bir şekilde kullanılamaz.
Terasa çıkış bir bağımsız bölümün içinde ise, diğer kat maliklerinin bu terastan ancak geçici izin ile yararlanmaları mümkündür. Örneğin, tv anteni takımı ve bakımı, baca onarılması vb. Böyle bir gereksinim var ise ilgili bağımsız bölüm maliki belli zamanlarda çıkışa izin vermelidir.
Bahçe kullanımı: Mimari projede her bağımsız bölüme duvar ile ayrılan
bir bahçe tahsis edileceğine ilişkin bir düzenleme yoksa, tüm kat
maliklerinin onayı olmadan bahçeyi bölen duvar yapılamaz.
Ayrı bir girişi bulunmayan ve ancak başka bir bağımsız bölümün içinden
geçilerek ulaşılabilen teras ve bahçe gibi ortak yerlerin kullanım hakkı
zorunluluk gereği o ortak yerlerle bağıntılı bağımsız bölüme özgünlenmesi
yasaya aykırı değildir.
Bahçeye kat maliklerinin rızası olmadan seramik döşenmesi projeye aykırılık
oluşturur. Yapılan işlerin kat mülkiyeti kanunu madde 42'ye
göre faydalı işlerden olduğu kabul edilse dahi kat maliklerinin sayı ve arsa
payı çoğunluğu ile alacakları karar gerekir.
Projesinde bahçe olan boş alanların çimlendirilmesi ve geçit yollarının
yapılmasıyla projedeki niteliğine uygun olarak düzenlenmesi, diğer bağımsız
bölüm maliklerinin yararlanmasını engellemedikçe müdahale sayılmaz.
Bahçe işyerindeki malların teşhiri amacı ile kullanılamaz.
Koruma amacı ile bahçe çevresine yapılan ve kapısı açık olup, kat
maliklerinin buradan yararlanmalarını engellemeyen demir parmaklıkların
sökülmesine gerek yoktur.(apartman kapısı ile alakalıdır.)
Kat maliklerinin izni olmadan bahçe duvarına kapı açılamaz.
Öteden beri var olan, ancak projede bulunmayan duvarın yıkılmasını istemek
iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz.(yapı ile beraber yapılan güvenlik duvarı
ile ilgili)
Ana taşınmaz dışındaki bir yerin bahçeye katılmasına onay vermeyen, bundan
yararlanmak istemeyen ve fiilen yararlanmayan kat maliki harcamalara
katılmak zorunda değildir.
Diğer kat maliklerinin onayını almadan ortak yerlerden olan bahçeye özel
garaj yapılamaz.
Ortak alana yapılan müdahale ve işgaller nedeni ile ecrimisile hükmedilemez.
Eklentiler, o eklenti malikinin bağımsız bölümü ile birleştirilemez. Onaylı
mimari projeye aykırılık oluşturur.
Onaylı projede 20 cm olan ana taşınmaza ait dış duvarların yıkılarak 10 cm
olarak örülmesi yasaya aykırıdır.
Onaylı projede sığınak olarak belirlenen yer pay ve paydaş çoğunluğu
ile başka bir amaç için kullanılamaz. Ana taşınmazın mimari projesinde özel
amaca tahsis edilmiş yerlerin başka bir amaç ile kullanılması tüm kat
maliklerinin oybirliği ile vereceği kararla mümkündür. Sığınak ve kapıcı
daireleri mutlak ortak yerlerden olup imar mevzuatının kamu yararı amacıyla
sığınak veya kapıcı dairesini zorunlu kıldığı hallerde bu niteliklerinin
kalıcı nitelikte değiştirilmemesi gerekir.
Kiracının doğrudan kullanım ve faydalanma haklarını ilgilendiren konularda
ortak yerlerin kullanımı ve faydalanılması konusunda dava açabilmeleri
mümkündür.
Daire giriş kapısına çelik kafes kapı yapılması, binanın estetik güzelliğini
olumsuz etkilediği ve sabit tesis niteliğinde olduğundan kat mülkiyeti
kanunu madde 19 gereği tüm kat maliklerinin rızasını
gerektirir.
Kapı önündeki sahanlıkta ayakkabılık bulundurulması ortak yerlerin amaç dışı
kullanımına girer.
Ortak yerlerin kiraya verilmesi için tüm kat maliklerinin rızası gerekir.
Yaygın kat mülkiyetine tabi bir ana taşınmazdaki villanın çatı arası ortak
yer olmayıp bağımsız bölüme dahildir.
Mimari projeye aykırı yapılsa dahi baca ortak yer olup, kat maliki
kendiliğinden buna müdahale edemez.
Merdiven boşlukları ortak yerlerdendir, niteliği gereği mimari projesinde yer almadığı
sürece kat maliki tarafından işgal edilip kendi gereksinimleri için
kullanılamaz.
Kapıcı dairesi ortak yerlerdendir. Bağımsız bölüm olarak nitelendirilemez,
arsa payı verilemez.
YARGITAY KARARLARI
18. Hukuk Dairesi
2008/12349 E., 2009/244 K. - BAĞIMSIZ BÖLÜM - KAT MALİKLERİ KURULU
KARARI
18. Hukuk Dairesi 2006/7513
E., 2006/10438 K. – ECRİMİSİL - ORTAK YERLERİN KİRAYA VERİLMESİ - ÖZEL
AMAÇLI ORTAK YERLER
18. Hukuk Dairesi 2006/6384
E., 2006/9043 K. - ELATMANIN ÖNLENMESİ
18. Hukuk Dairesi 2002/8041
E., 2002/9319 K. – EKLENTİ - ESKİ HALE GETİRME - MÜDAHALENİN ÖNLENMESİ
6. Daire 1995/4999 E.,
1996/1273 K. - İMAR AFFI - KAT MÜLKİYETİ - SIĞINAKLARIN TAPUYA TESCİLİ
İRFAN GÜLŞEN
Avukat & Arabulucu
İslamhaneleri Mahallesi
Hürriyet Caddesi No:10/A-922 Bodrum Muğla
Phone / Tel: +90 (252) 363
0250
Cell / Cep: +90 541 363 8373
E-mail:
info@irfangulsen.av.tr
Web:
www.irfangulsen.av.tr
www.irfangulsen.av.tr sitesi yalnızca bilgi amaçlı olup, sitede bulunan hiçbir bilgi hukuki tavsiye, reklam yada iş geliştirme amacına yönelik değildir. Sitede sunulan hiçbir bilginin içeriği yada ziyaretçilerin bu internet sitesine dayanarak gerçekleştirecekleri hiçbir hareketten ötürü sorumluluk kabul edilmez. Mevzuat sürekli değiştiği için, size sadece bir avukat güvenebileceğiniz bilgileri verebilir.