III - KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ NİTELİĞİ:
Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle
bağlantılı özel bir mülkiyettir.
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/2 md.; Değişik fıkra: 14/11/2007-5711
S.K./1.mad) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan
anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine
göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa
payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle
kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak
tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa
paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız
bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o
bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle
değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
(Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./1.mad; Değişik fıkra: 23/06/2009-5912
S.K./1.mad) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının
tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu
Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu
işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin
istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.
Açıklamalar:
Kat mülkiyetinin özel bir mülkiyet türü olduğu belirtilmektedir. Şöyle
ki; bağımsız bölümler üzerinde bireysel mülkiyet hakkı kurulmaktadır.
Bireysel mülkiyet hakkı da arsa payı ve ortak yerleri de kapsamaktadır.
Arsa paylarının yeniden düzenlenebilmesi için, arsa paylarının bağımsız
bölümlerin değerleri ile orantılı dağıtılmamış olması gerekir. Tüm kat
malikleri taraf gösterilerek dava açılmalıdır. Mahkeme tarafından yapılacak
değerlendirmede kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduktan sonra meydana
gelen değişiklikler arsa payı düzenlemesinde dikkate alınmaz. Mahkeme
yapacağı değerlendirmede bağımsız bölümlerin sadece yüzölçümlerini değil,
hangi katta olduğunu, kullanım amacını, manzarasını, baktığı yön gibi değere
etki edebilecek her türlü unsuru göz önüne alır. Arsa paylarının
değiştirilmesi sonucunda bir bedel ödenmesi gerekmez. Arsa payının
değiştirilmesi, değiştirme tarihi sonrası için etkili olur. Daha önce
yapılan işlerde uygulanmaz.
Arsa payları projede tahsis edilmelidir.
Tüm kat maliklerinin talebi ile arsa paylarının mahkemeye gidilmeden düzeltilmesi mümkündür. Tapu memuru tarafından resmi senet düzenlenerek yerine getirilir.
Kat irtifaklı taşınmazda ana yapının tamamı için verilen yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak - yapı kullanma izninin yetkili idare tarafından tapuya gönderilmesiyle - tapu idaresince kendiliğinden kat irtifakının kat mülkiyetine geçirilmesi gerekir. Esas olan budur. Ayrıca bu işlem arsa malikinin veya kat irtifakı sahiplerinden birinin talebi üzerine de gerçekleştirilebilir.
Arsa payının düzeltilmesi kat mülkiyeti kanununun aşağıdaki maddelerinde aranan arsa payı, arsa payı çokluğu, arsa payı oybirliği nedeniyle önemlidir. Madde 20 - Madde 34 - Madde 42 - Madde 46 - Madde 16 - Madde 5
Bağımsız bölümlerin arsa payları tapu kütüğünde yazılı orandadır.
Ortak yerlere arsa payı verilemez.
Mimari projede kapıcı dairesi (ortak yer) olarak bırakılan yer her nasılsa
bağımsız bölüm olarak tescil edilmiş ise kaydı iptal edilir. Ona özgülenen
arsa payı diğer bağımsız bölümlere dağıtılır.
Ortak yerlere arsa payı verilemez ve bunların tapuya tescilleri gerekmez.
Projeye aykırı olarak bağımsız bölüm niteliği verilip tapuya tescil edilen
ortak yerin kaydı iptal edilir. Arsa payı diğer bağımsız bölümlere
dağıtılır.
Arsa paylarının düzeltilmesi ile ilgili davalarda, ana yapıdaki her bir
bağımsız bölümün dava tarihindeki değil, arsa paylarının özgülenmiş olduğu
tarihteki değerleri göz önünde bulundurulur.
Eklenti niteliğinde olmayan kullanım hakları, arsa payı değerlendirmesinde
kapsam dışı tutulmalıdır. Örneğin; yönetim planında bahçede bulunan deponun
kullanma hakkı 1 numaralı bağımsız bölüm malikine bırakılmış ise, tapu
kaydında depo 1 numaralı bağımsız bölümün eklentisi olarak gösterilmemiş ise
arsa payının yükseltilmesini gerektirmez.
Arsa payı düzeltilmesi davası açabilmek için kat maliki yada kat irtifakı
sahibi olmak gerekir.
Genel gider payının fazlalığından dolayı arsa payının düzeltilmesi
istenemez. Arsa paylarının değiştirilmesi ancak payların belirlendiği
tarihteki bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olmadığı durumlarda
mümkündür.
YARGITAY KARARLARI
18. Hukuk Dairesi
2008/13132 E., 2009/1268 K. - ARSA PAYLARININ DÜZELTİLMESİ - KAT
MÜLKİYETİ
18. Hukuk Dairesi
2008/10404 E., 2009/700 K. - ARSA PAYLARININ YENİDEN TESPİTİ - KAT
MÜLKİYETİ
18. Hukuk Dairesi 2007/9977
E., 2008/2372 K. - ARSA PAYLARININ YENİDEN TESPİTİ
18. Hukuk Dairesi 2006/7603
E., 2006/7364 K. - TEMYİZ EDİLEMEYEN KARARLAR
18. Hukuk Dairesi
2005/1500 E., 2005/3483 K. - ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ - KAT MÜLKİYETİ
KURULMASI
İRFAN GÜLŞEN
Avukat & Arabulucu
İslamhaneleri Mahallesi
Hürriyet Caddesi No:10/A-922
Bodrum Muğla
Phone / Tel: +90 (252) 363
0250
Cell / Cep:
+90
541 363 8373
E-mail:
info@irfangulsen.av.tr
Web:
www.irfangulsen.av.tr
www.irfangulsen.av.tr sitesi yalnızca bilgi amaçlı olup, sitede bulunan hiçbir bilgi hukuki tavsiye, reklam yada iş geliştirme amacına yönelik değildir. Sitede sunulan hiçbir bilginin içeriği yada ziyaretçilerin bu internet sitesine dayanarak gerçekleştirecekleri hiçbir hareketten ötürü sorumluluk kabul edilmez. Mevzuat sürekli değiştiği için, size sadece bir avukat güvenebileceğiniz bilgileri verebilir.