"Özet"

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 5711 sayılı Yasa'yia değişik 3. maddesi hükmüne göre; "Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir."

Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlanmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.), eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

Açıklanan bu yasal durum çerçevesinde somut olayda;

1- Anataşınmazda kat mülkiyetinin kuruluşundan önce kat irtifakının kurulu olup olmadığı, kurulu ise kat irtifakının kim veya kimler tarafından kurulduğu Tapu Sicil Müdürlüğü'nden sorulup, buna ilişkin akit tablosu ve ilgili diğer belgeler dosyaya getirtilerek davacıların iyi niyetli olup olmadıklarının ve davayı açmakta korunmaya değer hukuki yararlarının bulunup bulunmadığının incelenmemiş olması,

2- Anataşınmazda kat mülkiyetinin kuruluşundan önce kat irtifakının kurulu olduğunun tespiti halinde, kat irtifakının hangi tarihte kurulduğunun Tapu Sicil Müdürlüğü'nden ayrıca ve açıkça sorulup değerlendirmenin bu tarih esas alınarak yapılması gerektiğinin düşünülmemiş olması,

3- Bağımsız bölümler, kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin tespiti açısından tek tek ve yukarıda açıklanan unsurları esas alınarak incelenmek, bu incelemenin sonucuna göre olması gereken arsa payları belirlenmek ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadığı saptanmak suretiyle düzenlenecek bir rapora dayalı olarak karar verilmesi gerektiği düşünülmeden, salt kat mülkiyetine geçme tarihindeki değerleri dikkate alan soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak karar verilmiş olması,

Doğru görülmemiştir.

Mahkemece; yukarıda (1) ve (2) nolu bentlerde yapılan açıklama doğrultusunda araştırma yapıldıktan sonra bilirkişiden (3) nolu bentteki şekilde ek rapor alınmalı, bu ek raporun bozma ilamına ve yasaya uygunluğu denetlenmeli ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.

İRFAN GÜLŞEN
Avukat & Arabulucu  
İslamhaneleri Mahallesi Hürriyet Caddesi No:10/A-922 Bodrum   Muğla
Phone / Tel: +90 (252) 363 0250       
Cell / Cep: +90 541 363 8373
E-mail: info@irfangulsen.av.tr
Web: www.irfangulsen.av.tr

www.irfangulsen.av.tr sitesi yalnızca bilgi amaçlı olup, sitede bulunan hiçbir bilgi hukuki tavsiye, reklam yada iş geliştirme amacına yönelik değildir. Sitede sunulan hiçbir bilginin içeriği yada ziyaretçilerin bu internet sitesine dayanarak gerçekleştirecekleri hiçbir hareketten ötürü sorumluluk kabul edilmez. Mevzuat sürekli değiştiği için, size sadece bir avukat güvenebileceğiniz bilgileri verebilir.