• ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ
• TAŞINMAZ MAL ORTAKLIĞININ SATIŞ YOLUYLA GİDERİLMESİ
• TAŞINMAZ MAL ORTAKLIĞININ TAKSİM SURETİYLE GİDERİLMESİ
• TAŞINMAZIN DURUMUNUN FENNE AYKIRI OLUP KAÇAK YAPI OLMASI
• KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI
   

• KAT MÜLKİYETİ KANUNU (634) Madde 50
• KAT MÜLKİYETİ KANUNU (634) Madde 12
• KAT MÜLKİYETİ KANUNU (634) Madde 10

Dava, taşınmaz mal ortaklığının satış yoluyla giderilmesi istemine ilişkin olup, birleştirilen davada ortaklığın taksim suretiyle giderilmesi istenilmiş, mahkemece satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre dava konusu taşınmazın üzerinde sekiz bağımsız bölümden oluşan kargir yapı mevcut olup, bu taşınmaz tapuda davacı ve davalılar adlarına kayıtlıdır. Paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu, onaylı mimari projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin bulunduğu ancak çatı katının ve üzerine yapılmış odanın ruhsatının bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıklarının bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve mimari proje ile yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde satışa karar verilmesi gerekir.

Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...)

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle H.U.M.K.2494 sayılı Yasa ile değişik 438/II.fıkrası hükmü gereğince duruşma isteğinin reddine karar verilip dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü.

Davacı-karşı davalı vekili; tarafların müşterek murisi Mustafa Şevket 'in 09.08.1998 tarihinde vefat ettiğini, murisin İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi , F…. M….. cad. No: 155 adresinde bulunan tapuda 84 pafta, 1486 ada, 42 parsel numarasında kayıtlı taşınmazı miras olarak bıraktığı, taraflar arasında bu taşınmazın paylaşması konusunda anlaşma olmadığını, taşınmazın satılması suretiyle ortaklığın giderilmesine, ve satış bedelinin payları oranında paydaşlar arasında taksimine karar verilmesi dava ve talep etmiştir.

Davalılar-karşı davacılar vekili; Mahkeme, taleple bağlı olduğu için yapılacak bilirkişi incelemesi sonunda dava konusu gayrimenkulün paydaşları arasında 634 sayılı kat mülkiyeti yasasına göre kat irtifakına dönüştürülmesi suretiyle taksimi mümkün olduğunun rapor alınması halinde belli olacağını, bu bakımdan taşınmazın satış suretiyle ortaklığın giderilmesi talebinin reddini, müstakil katlardan oluşan iş merkezi niteliğindeki gayrimenkulün, 634 sayılı yasaya göre kat mülkiyetine dönüşerek müstakil bağımsız bölümler halinde ivazlı veya ivazsız şekilde paydaşlar arasında taksimin mümkün olduğunu ve taksim sureti ile paydaşlığın sonuçlandırılabileceğini belirtmiştir. Beyoğlu 3 Sulh Hukuk mahkemesinin 2007/624 esas sayılı dosyasında, davalılar-karşı davacılar vekili, davacı aleyhine açtıkları dava ile dava konusu taşınmazın hissedarları arasında miras hisseleri nispetinde aynen taksimine karar verilmesini istemiş, bahsi geçen dava da birleştirilerek birlikte sonuçlandırılmıştır.

Yerel mahkemece; taşınmaz üzerindeki yapının tapu kaydında görülmediği ve iki dükkanı olan kargir ev niteliğinde olduğu, bilirkişi raporu ile de taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmadığı, yapının mevcut hali ile imar mevzuatına ve imar durumuna uygun olmayıp kaçak katların mevcut olduğu, davalıların da mahkemece verilen süreye rağmen taşınmazın mevcut hali ile kullanımı yönünde zımni irade sergileyip her hangi bir şekilde 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa uygun işlemler yapılması konusunda en azından ilgili kurumlara başvuruda bulunmadıkları, taşınmazın imar işlem dosyasında kat mülkiyetine geçmek hususunda bir dilekçenin mevcut olmadığı, Beyoğlu Belediyesinin 10.04.1995 tarih ve 0952 tarihli yapı tadil tutanağı ile ruhsatsız yapılaşma nedeni ile binaya kat mülkiyeti tesis edilemeyeceği, bu nedenlerle bir hakkın kötüye kullanılmasını kanun himaye edemeyeceğinden davalı tarafın taşınmazın hali hazır durumu ile kullanılması yolunda bir tutum sergileyip, 634 sayılı yasa gereği kat mülkiyeti kurulması yolunda ciddi bir irade sergilemediği, kaldı ki yürürlükteki imar mevzuatı ve taşınmazın imar durumu ve fiziki halinin taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen taksiminin mümkün kılmadığı, gerekçesiyle taşınmazda 634 sayılı yasa uyarınca kat mülkiyeti kurulamayacağından ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiştir.

Davalılar-karşı davacılar vekilince temyiz edilen karar, Özel Daire’ce yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuştur.

Yerel Mahkeme; önceki gerekçelerle ve taşınmazın durumunun fenne aykırı olup kaçak yapı olduğu, oturma izin belgesinin ve kat mülkiyetinin kurulamayacağının Belediye ve resmi kurumlarca bildirildiği, KMK 12. maddesinde sayılan belgeleri tamamlamadıkları gibi, teş, bu halin dürüstlük ve iyi niyet kurallarına uymadığı gerekçesi ile taşınmazda usulüne uygun kat mülkiyeti kurulamayacağı gerekçesiyle, ilk kararında direnmiştir.

Direnme kararını davalılar-karşı davacılar vekilleri temyiz etmiştir.

Hukuk Genel Kurulu’nun önüne gelen uyuşmazlık; üzerinde bina bulunan taşınmazda kat mülkiyeti kurulmak suretiyle aynen taksim koşullarının, mahkemece yeterince araştırılıp araştırılmadığı noktasında toplanmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesinin dördüncü fıkrasına göre; “Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.”

Denilmekte;

Yine aynı Kanunun “Kat mülkiyetinin kurulması” ana başlığı altında, “İstem ve belgeler” alt başlığı ile yer alan 12. maddesinde ise: “Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

a) (Değişik bend:23.06.2009 - 5912 S.K./2.mad) Ana gayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.”

Şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

Bu hükümler göstermektedir ki, ortaklığın giderilmesi davalarında, gayrimenkulün paylaştırılmasının, kat mülkiyeti kurularak giderilmesini mirasçılar ya da ortak maliklerden birinin istemesi ve gayrimenkulün kat mülkiyeti kurulmaya elverişli olduğunun mahkemece belirlenmesi halinde, KMK’nun 12. maddesinde belirtilen belgelerin ibrazı halinde, gayrimenkul kat mülkiyetine çevirip, payların denkleştirilip, bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar vermesi mümkündür.

Bu durumda tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.