Bağımsız bölüm sayısı 8'den az binalarda yönetici seçimi zorunluluğu yoktur. Ancak yine de yönetici olmasını istiyorsanız seçebilirsiniz.
Öncelik tapudaki yönetim planınızı okuyunuz. Oradaki Genel Kurul, Toplanma
Tarihi gibi ilkelere uyarak,
Hemen Site Yönetimi Kurmak istiyorsanız "Bu konuda bir toplantı çağrısını"
tüm kat maliklerin adresine iadeli taahhütlü olarak gönderiniz. Eğer sitede
oturan kat malikleri varsa toplantı çağrısını elden teslim edip bir adet
aynı çağrının üzerinde bulunduğu Teslim Listesi evrakına "teslim aldım"
ibaresi ile imza attırınız. Oturmayan ve adresini bilmediğiniz kat malikleri
varsa evinde oturan kiracı veya 3. bir kişiye imzalı teslim ediniz.
Yazıları yazıp postaladığınız tarihten itibaren (iadeli postanın ulaşımını
bir hafta hesaplarsak) ilk toplantı tarihini 3 hafta sonra olarak çağrı
kağıdına yazınız. İlk toplantıda sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk
sağlanamaz ise ikinci toplantının aynı yer ve saatte bir hafta sonra
yapılacağını lütfen çağrı notuna bildiriniz. (Şöyle ki; kat maliklerine en
az iki hafta sonrasına (mektupla gönderecekleriniz varsa 6-7 gün daha
ekleyin) bir genel kurul toplantı çağrısı yazın. İlgili gün eğer çoğunluk
olan kişi sayısı gelmez ise ilk çağrı mektubunda bir hafta sonra aynı yer ve
saatte toplanacağınızı yazın. )
Gelen kat malikleri ile yönetim planınızda yazan usule göre Yönetim Kurulu
(veya yönetim planında yazıldığı biçimde yönetici) ve Denetleme Kurulu (veya
yönetim planında yazıldığı biçimde denetçi) seçiniz.
Aidat ve ortak gider ve avans payları için muhtemel bütçeyi de toplantı
kağıdı ile birlikte hesap edip her daireye paylaştırırsanız. Yönetim
belirlendikten sonra aidat toplamak için tekrar yetki almak amacıyla Genel
Kurul yapılmasına gerek kalmaz.
Yönetim defterini toplantıda hazır bulundurunuz. Eğer yönetim defteri yok
ise çağrı aşamasında toplantıdan önce kırtasiyeden bir karar defteri satın
alınız ve bunu toplantıda bulundurunuz. Kararlarınızı ona yazınız. Toplantı
sonrasında ilk kararla beraber seçilen yönetici notere giderek defter onayı
yapacaktır. Toplantıdan önce kırtasiyeden bir karar defteri alın.
Kararlarınızı ona yazın. Sonra seçilen yeni yönetici bir notere defteri
onaylatsın.
Öncelikle karar niteliklerini bilen bir avukat ile çalışmak doğru olabilir. Lütfen tüm işlemleri Kat Mülkiyeti Kanunu, Yönetim Planı ve Yargıtay kararlarına göre yapınız. Eksik işlemler özellikle kuruluş sonrasında uzun süre yönetimin bazı aidat gelirlerinden yoksun kalmasına sebep olabilir.
Yönetici seçimi ile ilgili örnek karar
Madde No : ... nolu evin kat maliki ................
........................... , .................. tarihinde yapılacak olağan
genel kurula kadar 1 yıllık dönem için kat maliklerince yönetici olarak
önerilmiş ve oybirliği / oyçokluğu ile
.......................................... sitesi yöneticisi olarak
seçilmiştir.
İLK GENEL KURUL ÇAĞRISINI YAPACAK KAT MALİKİNİN SORUMLULUKLARI
Yukarıda sayılan işleri yapacak bir "öncü'ye" ihtiyaç vardır. Bu kişi ile
ilgili olarak şunları söyleyebiliriz.
Bu kişiyi talip olduğu için yetkilendirilmemiş "Geçici Yönetici" olarak
varsayıyoruz. Yukarıda yapılanlar cezai yönden suç oluşturmaz. Neticede
binanın ve sitenin ortak giderleri sebebi ile birisinin bu yönetim işlerini
yapmak üzere çağrı işine başvurması zorunluluktur.
Bu işlere talip olan bir kişi yönetici vasfı taşımasa dahi ortak giderleri
belgelediği taktirde (yani çağrı için yapılacak kırtasiye ve posta
masrafları) bunları yasaya göre pay edip diğer maliklerden talep edebilir.
Cezai suç oluşturacak unsur bu masrafların yapılmasında herhangi bir zimmet
olması halinde ortaya çıkar. Bu yoksa suç yoktur.
YÖNETİCİ SEÇİMİ İÇİN TOPLANTI YETER SAYISI
Öncelikle ilk toplantının yapılabilmesi için sayı ve arsa payı bakımından
çoğunluk gerekir , eğer sağlanmamış ise toplantı açılmaz , toplantının
açılamadığına ve çağrıdaki ikinci toplantı tarihinde toplanılacağına yönelik
bir tutanak katılanlarında imzaları ile - katılanların bir tekinin imzası da
yeterli ama katılanların imzaları olursa daha iyi olur- düzenlenir. Bu
tutanak deftere yapıştırılır.
İkinci toplantının açılması için gereken bir yeter sayı yoktur.
Katılanlarla toplantı açılır. Bununla beraber yönetici seçimi için tüm kat
maliklerinin salt çoğunluğu gerekir. Yani toplantı sayısı eğer tüm kat
maliklerinin salt çoğunluğunu sağlar şekilde değilse toplantı açılır ,
kararlar alınır ancak yasada yeter sayı için saklı olan kararlar alınmaz.
Yönetici ve Denetçi Seçimi için -tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı
bakımından çoğunluğuna gerek duyulduğu açıktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nu 30 maddesinde; "Bu kanunda yeter sayı için ayrıca
konulmuş olan hükümler saklıdır." ifadesinin bir örnek ile açıklanması
yönetici seçimidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun
30. maddesi hükümlerine göre Kat Malikleri Kurulu, kat maliklerinin sayı ve
arsa payı bakımından yarısından bir fazlasıyla toplanır ve oyçokluğu ile
karar verir. Yeter sayının sağlanamaması sebebiyle ilk toplantının
yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu
toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Ancak,
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda belirtilen
yetersayı için konulmuş hükümler kanuna göre saklı olduğundan;
En az %51 gerektiren kararlar:
Kat Mülkiyeti Kanunu madde: 34/4’de belirtilen yönetici veya yönetim kurulu seçimi ile ilgili kararlar,
Kat Mülkiyeti Kanunu madde: 41/3’de belirtilen denetçi veya denetim kurulu tayini ile ilgili kararlar,
Kat Mülkiyeti Kanunu madde: 42/1’de belirtilen ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler için alınacak kararlar
4/5 çoğunluk gerektiren kararlar:
Kat Mülkiyeti Kanunu madde: 28/3’de belirtilen yönetim planının değiştirilebilmesi ile ilgili kararlar
Oybirliği gerektiren kararlar:
Kat Mülkiyeti Kanunu madde: 24/2’de belirtilen anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler açılması ile ilgili kararlar
Kat Mülkiyeti Kanunu madde: 44/a’da belirtilen bağımsız bölüm ilavesi ile ilgili kararlar,
Kat Mülkiyeti Kanunu madde: 44/b’de belirtilen anagayrimenkule yapılan ilavelerden sonra yeni anagayrimenkul durumuna göre arsa paylarının yeniden düzenlenmesine ilişkin kararlar
Kat Mülkiyeti Kanunu madde: 45’de belirtilen anagayrimenkul kayıtlanması, arsa bölünmesi, mülkiyetin devrolunması ve temliki tasarruflara ilişkin kararlar
Kat Mülkiyeti Kanunu madde: 45 ’de belirtilen anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması ile ilgili kararlar
Not: Yönetici seçimi için
gerekli çoğunluk 2. toplantıda da sağlanamaz ancak katılanlar arasında uygunluk
var ise yasal toplantı girişimi bir kez daha denenebilir. Bu durumda
toplantıya katılmayanlardan vekalet alınması ve çoğunluğun böyle sağlanması
yoluna gidilebilir.
Eğer bunlara rağmen yönetici seçilmez ise kat maliklerinden herhangi biri
sulh mahkemesinde yasal bir yönetici atanması için dava açabilir.
Yapılacak toplantılarda yönetici
seçimi için çoğunluk sağlanamaz veya kimse yönetici olmak istemez ise
anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nden yönetici
atanması istenir.
Örnek Dilekçe aşağıdadır;
...........................SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE
DAVACI : (Adı Soyadı,Adresi)
DAVALI : Hasımsız.
KONUSU : Anagayrimenkulümüze yönetici atanması.
AÇIKLAMALAR : ...............ili..............ilçesi
................ mahallesi .............. caddesi ............. sokakta
........... ada ........... parselde bulunan ...... kapı numaralı
anagayrimenkulün paydaşıyım.
Kat malikleri kurulunca yönetici seçimi konusunda anlaşma sağlanamadığından,
yönetici seçilememiştir.Söz konusu yöneticinin mahkemenizce atanması
hususunda dava açılmış bulunmaktadır.
HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.33,34 ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Tapu sicil kaydı,
yönetim planı ve diğer deliller.
SONUÇ VE İSTEK : Paydaşı bulunduğum anagayrimenkule kat
malikleri arasından veya dışarıdan bir yönetici atanmasını arz ve talep
ederim. (Tarih)
Davacı (Adı-Soyadı,İmza)
İRFAN
GÜLŞEN
Avukat & Arabulucu
İslamhaneleri Mahallesi
Hürriyet Caddesi No:10/A-922 Bodrum Muğla
Phone / Tel: +90 (252) 363
0250
Cell / Cep: +90 541 363 8373
E-mail:
info@irfangulsen.av.tr
Web:
www.irfangulsen.av.tr
www.irfangulsen.av.tr sitesi yalnızca bilgi amaçlı olup, sitede bulunan hiçbir bilgi hukuki tavsiye, reklam yada iş geliştirme amacına yönelik değildir. Sitede sunulan hiçbir bilginin içeriği yada ziyaretçilerin bu internet sitesine dayanarak gerçekleştirecekleri hiçbir hareketten ötürü sorumluluk kabul edilmez. Mevzuat sürekli değiştiği için, size sadece bir avukat güvenebileceğiniz bilgileri verebilir.